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May 28, 2004

REIT

以前の記事で不動産の投資対象としてあげていた「REIT」とは、Real Estate Investment Trustの略で、日本語では不動産投資信託証券と訳されている。
日本のREITは「J-REIT」と呼ばれることも多いが、最近日本で上場されているREITの値動きが好調なこともあり、各社が投資信託や変額年金などでREITに投資する商品を販売しはじめている。

投資信託の世界では、テーマ型ファンドはそのテーマがピークの時に設定されることが多い、とよく言われたりするが、これはあながち嘘ではないような気がする。
というのも、テーマ型ファンドを開発するにあたって、社内や顧客を納得させるには、当該テーマの将来性を示す尺度となる良好なトラックレコード(運用成果)が必要となるからだ。
従って、テーマ型ファンドはどうしても機関投資家や個人投資家の後を追いかける形になりがちで、上昇気流を享受できる時間が短い。
もっと悲惨な場合はそうした先行する投資家が売却する持分を高い価格で引き受けることになってしまう。

特に日本のREIT市場は米国に比べても歴史が浅く、流動性など市場の懐の深さにやや不安が残るため、今後、機関投資家や個人投資家が一斉に売却した場合、REITの価格は急落するリスクが大きい。
加えて、REITに投資するファンドは、一定以上の割合をREITに投資するという運用方針に縛られるため、ファンドマネージャーが価格急落時に売却するという機動的な判断を下せない可能性が高く、そうした急落の影響をまともに受けてしまう。

一方、投資信託のメリットとして複数銘柄に投資する分散効果があげられるが、多様な業種で構成される株式と異なり、REITの場合は、それほど分散効果は働かないのではないか(不動産市場が低迷すれば、全てのREITが転ぶ)。
従って、過去のパフォーマンスにのせられて、REIT型ファンドを購入することは個人的には得策ではないと思う。
どうせ購入するなら機動性の高いREITの現物(個々の銘柄)にすべきだと思うが、一時の水準から50%以上も上昇している現在の水準はちょっと高いかなという気がする。
(株式に比べて、各銘柄の割安度を示す指標(例えばPERやPBR)を使いこなせていない・・・せいぜい配当利回りくらいか・・・ので、単なる感覚でしかないが)

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